Paradise Papers -
Die Schattenwelt des großen Geldes

Investor verdrängt Berliner Mieter

Kaufen, sanieren, Miete erhöhen: Ein Immobilien-Konzern profitiert von einem Steuertrick.

Von Laura Terberl, Ralf Wiegand, Vanessa Wormer - 06. November 2017

Als Carina Hartkemeyer und ihr Mitbewohner in die Wohnung in Berlin-Wedding zogen, freuten sie sich richtig. Gute Lage, frisch renoviert, 500 Euro Kaltmiete. Nicht schlecht für den umkämpften Berliner Wohnungsmarkt. Doch mittlerweile sieht die Sache anders aus. Die Mieten steigen, die ersten Nachbarn können sich die Preise nicht mehr leisten. Manche müssen sogar ausziehen. Wenn etwas kaputtgeht, ist der Vermieter kaum zu erreichen.

Das Haus gehört einem großen Immobilieninvestor, dem Fonds Phoenix Spree. Das System des Konzerns: kaufen, sanieren, Miete erhöhen - und die Gewinne der Anleger maximieren. Mieter, die nicht zahlen können, werden dadurch mit der Zeit verdrängt.

Die Paradise Papers zeigen am Beispiel der Phoenix Spree, wie es Immobilieninvestoren in Deutschland schaffen, hohe Renditen zu erzielen - und doch so wenig Steuern wie möglich zu zahlen. Das Unternehmen nutzt Firmen in Steueroasen. Die Wohnung, in der die Studentin Carina Hartkemeyer lebt, gehört etwa der Phoenix Spree Deutschland VII Limited mit Sitz auf Jersey, einer Insel zwischen Frankreich und Großbritannien.

Außerdem setzt Phoenix Spree - wie viele große Immobilienfonds - auf sogenannte Share Deals. Diese stehen seit Langem in der Kritik. Der Steuertrick funktioniert so: Eine Immobilienfirma kauft nicht direkt Wohnungen oder Häuser, sondern nur Anteile an einer Firma, der diese Wohnungen gehören. Sie erwirbt so maximal 94,9 Prozent Prozent des Hauses. Denn dann fällt keine Grunderwerbsteuer an. Schätzungen zufolge entgehen allein der Stadt Berlin durch solche Tricks etwa 100 Millionen Euro im Jahr.

Video: SZ/Laura Terberl

Wer sein Geld bei Phoenix Spree angelegt hat, profitiert von diesen Geschäften. Wenn Phoenix Spree Wohnungen modernisiert und dann neu vermietet, steigen die Erlöse oft extrem. Bereits 2010 berichtet das Unternehmen seinen Anteilseignern von 67 Prozent höheren Einnahmen für zehn Wohnungen, die nach einer Renovierung wieder vermietet wurden.

Phoenix Spree widerspricht Vorwürfen, Mieten unangemessen zu erhöhen. Die Preise spiegelten nur die "erheblichen Investitionen" wider, schreibt das Unternehmen in einer Stellungnahme. Bei Neuvermietungen halte man sich an ein "marktübliches Niveau". Zu den Steuermodellen erklärt das Unternehmen, diese entsprächen "den üblichen Marktstandards" und sollen "Flexibilität schaffen und das Portfolio-Risiko reduzieren".

Das Beispiel Phoenix Spree zeigt, wie Investoren den Mietmarkt anheizen und wie aus dem Zuhause eine Ware wird, die man sich leisten können muss.

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Hier wohnt die Angst

Unternehmen wie Phoenix Spree sind mit dafür verantwortlich, dass die Mieten so schnell steigen. Wer nicht zahlen kann, muss weichen, lautet das Geschäftskonzept. Hollywoodstars und Spitzensportler verdienen daran.

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