Deutschlands Mietmarkt
ist kaputt

57 000 Menschen haben beim Projekt #MeineMiete mitgemacht. Die Auswertung zeigt: Wohnen ist nicht nur die neue soziale Frage - sondern eine existenzielle.

Von Hannah Beitzer, Sabrina Ebitsch, Christian Endt, Thomas Öchsner, Martina Schories und Moritz Zajonz

Zum Beispiel Anna Maier*. Sie hat im Ausland studiert, arbeitet Vollzeit im Consulting einer IT-Firma und sucht eine Wohnung in München. Seit drei Jahren, ohne Erfolg. Deshalb wohnt sie mit 32 Jahren noch bei ihrer Mutter. Sie sagt: “Es geht einfach nicht anders, nicht in München.” Oder Familie Riedel*. Seit 17 Jahren lebt sie in ihrer Wohnung in Hamburg, die beiden Kinder gehen hier zur Schule. Nach der dritten Mieterhöhung in Folge weiß die Familie nicht mehr, wie sie sich die Wohnung noch leisten soll.

Der Wohnungsmarkt ist aus den Fugen geraten, nicht nur in Hamburg oder München. Die Immobilienpreise und Mieten sind in den vergangenen Jahren in vielen deutschen Städten in einem irrwitzigen Tempo gestiegen und haben das Wohnen zur entscheidenden sozialen Frage unserer Zeit gemacht.

Auch deswegen haben 57 000 Menschen beim SZ-Projekt #MeineMiete mitgemacht und einen umfassenden Fragebogen ausgefüllt. Die nun vorliegenden Ergebnisse sind zwar nicht repräsentativ, belegen aber dennoch, wie kaputt der Mietmarkt in Deutschland ist - und das nicht nur in Zahlen, sondern auch in Schicksalen. Über die standardisierten Antworten in der Umfrage hinaus haben uns fast 3000 Menschen ihre Geschichte geschickt. Zusammengenommen zeichnen diese Geschichten ein bedrückendes Bild des deutschen Wohnungsmarktes.

"Ich wohne in einer Schuhschachtel"

 Fast 3000 Zuschriften haben uns im Rahmen der SZ-Umfrage #MeineMiete erreicht. Hier eine Auswahl der bedrückendsten wie kuriosesten Geschichten unserer Teilnehmer. 

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Da sind die jungen Eltern, die ihr Kind in einer WG großziehen, weil sie sich die Miete für eine eigene Wohnung nicht leisten können. Da sind die alten Ehepaare, die sich vor dem Tod des Partners auch deshalb fürchten, weil sie die Wohnung dann nicht mehr halten und eine neue nicht bezahlen können. Da sind die alleinerziehenden Mütter, die sich das Leben kaum mehr leisten können, weil mehr als die Hälfte ihres Einkommens für die Miete draufgeht. Und da sind die Frauen, die vom Frauenhaus zurück zu ihren sie prügelnden Männern ziehen, weil sie keine bezahlbare Wohnung finden.

Wenn die Miete kein Geld zum Leben lässt

Es gibt unzählige Statistiken, die belegen, wie stark die Mieten in vielen Städten in den vergangenen Jahren gestiegen sind. München, ein Extremfall, verzeichnet seit Mitte der 90er Jahre einen Anstieg von etwa 80 ProzentZugleich hat sich die Zahl der Sozialwohnungen seit der Wende mehr als halbiert, haben viele Kommunen in den 90er und Nullerjahren kommunale Flächen verkauft. Die fehlen nun, wo immer mehr Menschen in die Städte ziehen und staatlicher Wohnungsbau nötig wäre.

Die Folgen: In Berlin beispielsweise liegt der Quadratmeterpreis bei Neuanmietungen mittlerweile bei mehr als zehn Euro, in München sogar bei 17 Euro. Doch diesen Zahlen fehlt ein entscheidendes Element: die finanziellen Möglichkeiten der Menschen, die die Mieten bezahlen müssen. Die SZ-Umfrage hat deshalb nicht nur nach den Mietkosten gefragt, sondern auch danach, wie viel Geld die Haushalte zur Verfügung haben.

Die Auswertung von Nettoeinkommen und Mietkosten zeigt, wie hoch jeder einzelne Haushalt durch die Miete belastet wird. Für die Bewohner der Großstädte mit mehr als 100 000 Einwohnern - von dort kommen die meisten Teilnehmer der SZ-Umfrage - ist die mittlere Mietbelastung mit Bundesweit liegt die durchschnittliche Mietbelastung liegt laut Statistischem Bundesamt bei 27 Prozent.26 Prozent nicht übermäßig hochBundesweit liegt die durchschnittliche Mietbelastung liegt laut Statistischem Bundesamt bei 27 Prozent. (wir verwenden für Mittelwerte den Median - was das ist und weitere Hinweise zur Methodik lesen Sie hier). 

Aber dieser Mittelwert verschleiert die gewaltigen Probleme, die viele Mieter haben. Und damit sind wir wieder bei Familie Riedel. In den folgenden Grafiken vergleichen wir ihre Situation im Speziellen mit den anderen etwa 13 000 Teilnehmern der SZ-Umfrage, die wie unsere Beispielfamilie Großstädter mittleren Alters sind.

Ihr gemeinsames Einkommen liegt bei 3000 Euro netto, für ihre 120-Quadratmeter-Wohnung zahlen sie etwas mehr als 1250 Euro Miete.

Im Vergleich mit den anderen Teilnehmern derselben Altersgruppe aus Großstädten muss unsere Beispielfamilie damit einen relativ hohen Anteil ihres verfügbaren Einkommens an den Vermieter überweisen.

Im Vergleich mit den anderen Teilnehmern derselben Altersgruppe aus Großstädten muss unsere Beispielfamilie damit einen relativ hohen Anteil ihres verfügbaren Einkommens an den Vermieter überweisen.

Wenn Menschen etwa 30 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete ausgeben müssen, wird es, so die einhellige Expertenmeinung, kritisch.
Wenn Menschen etwa 30 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete ausgeben müssen, wird es, so die einhellige Expertenmeinung, kritisch.

Diese Schwelle haben insgesamt 29 Prozent der Teilnehmer überschritten.

Problematisch wird das insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen. Wer gut verdient, etwa ein Haushaltseinkommen von 6000, 7000 oder mehr Euro zur Verfügung hat, wird auch nach Abzug von einem Drittel Mietkosten vergleichsweise gut davon leben können. Wer dagegen von einem niedrigen Verdienst von beispielsweise 1200 Euro mehr als 30 Prozent an den Vermieter überweisen muss, für den wird es finanziell eng.

Die Auswertung der Umfrage zeigt deutlich, dass Menschen mit geringem Einkommen einen überdurchschnittlich hohen Anteil ihres Einkommens für ihre Miete ausgeben. Es findet also kein ausreichender Ausgleich über geringere Mieten statt - zum Beispiel wegen einer schlechteren Ausstattung oder ungünstigeren Lage der Wohnungen. 

Es gilt: Je geringer das Einkommen, desto höher die Mietbelastung. Wenn das Haushaltseinkommen unter 4000 Euro liegt, sind schon mehr als 44 Prozent oberhalb der 30-Prozent-Schwelle.

Noch dramatischer wird die Quote bei den Geringverdienern. Zwei von drei Teilnehmern, die weniger als 2000 Euro verdienen, geben mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete aus.

Am höchsten ist die Mietbelastung in unserer Umfrage für Alleinerziehende. Sie versuchen oft, die familiäre Wohnung und damit ein Stück Heimat für die Kinder nach der Trennung zu halten. Auch wenn die Kosten eigentlich zu hoch sind - dann muss manchmal eben ein Zimmer untervermietet werden. Andere bleiben trotz zweier Kinder in ihrer alten Studentenbude wohnen, weil sie sich eine Drei- oder gar Vierzimmerwohnung nicht leisten können. Es sind persönliche Schicksale wie das von Ina Seibert*, die sich hinter den Datenpunkten in der Grafik unten verbergen:

Mit ihren beiden Kindern wohnt Seibert auf 80 Quadratmetern im Norden Berlins. Annähernd die Hälfte ihres Einkommens von 830 Euro gibt sie für die Miete aus.

Unter den Alleinerziehenden ist das nicht ungewöhnlich: Von ihnen haben 61 Prozent eine Mietbelastung über der kritischen Schwelle.

Unter den Alleinerziehenden ist das nicht ungewöhnlich: Von ihnen haben 61 Prozent eine Mietbelastung über der kritischen Schwelle.

Sie zahlen im Mittel etwa gleich viel für ihre Wohnung wie die anderen Teilnehmer unserer Umfrage, …

Sie zahlen im Mittel etwa gleich viel für ihre Wohnung wie die anderen Teilnehmer unserer Umfrage, …

... haben aber deutlich weniger Einkommen zur Verfügung.

Die SZ-Umfrage zeigt, wie angespannt die Lebenssituation vieler Menschen in deutschen Städten ist. Wer über ein geringes Einkommen verfügt, kommt in vielen Fällen kaum mehr zurecht. Wer - wie Alleinerziehende - zusätzlich einen größeren Platzbedarf hat, für den ist das Leben kaum mehr zu finanzieren.

Das zweite große Problem des deutschen Mietmarkts offenbart sich aber erst bei einem tieferen Blick in die Daten.

Gefangen in der eigenen Wohnung

Deutlich werden die Schwierigkeiten bei den Antworten auf die Frage, warum Menschen nicht umziehen wollen - das ist immerhin die Hälfte der Umfrageteilnehmer. Was also bewegt Mieter, in ihrer Wohnung zu bleiben, statt sich eine andere zu suchen?

Die Mehrheit der Befragten gibt an, dass sie schlicht mit ihrer Wohnung zufrieden ist. Ein knappes Drittel allerdings fürchtet bei Umzug eine aufwändige Wohnungssuche, die Hälfte eine höhere Miete (weil Mehrfachantworten möglich waren, ergibt sich eine Gesamtsumme von mehr als 100 Prozent - ein Teilnehmer, der mit seiner Wohnung zufrieden ist, kann ja beispielsweise zugleich auch auf die Infrastruktur angewiesen sein - mehr zur Methodik hier).

Das sind zum Beispiel Menschen wie Anna Maier, die junge Frau, die noch bei ihrer Mutter wohnt:

"Irgendwann möchte ich wieder allein leben"

"Nach meinem Studium in Zürich bin ich 2013 zurück nach München gezogen, weil mein Vater krank war. Ich wollte ihn pflegen und meiner Mutter unter die Arme greifen. Im Juli 2014 ist mein Vater gestorben, kurz darauf ist mein kleiner Bruder ausgezogen, weil er einen Studienplatz in Berlin bekommen hat. Meine Mutter und ich waren plötzlich alleine in der großen Wohnung. Dabei ist es geblieben – bis heute.

Seit 2016 habe ich einen Vollzeitjob im Consulting einer IT-Firma, mit dem ich knapp 2100 Euro netto verdiene. Eine eigene Ein-Zimmer-Wohnung in München kann ich mir damit aber trotzdem nicht leisten. Ich habe etwa 800 bis 1000 Euro Fixkosten im Monat: für Auto, Versicherungen, Handy und weil ich an mehreren chronischen Auto-Immunkrankheiten leide und monatlich mindestens 150 Euro für Medikamente zahlen muss. Es ist unmöglich, den Rest noch für die Miete auszugeben: Für eine Ein-Zimmer-Wohnung in München zahlt man mindestens 800 Euro, eher 1000 Euro. Da wäre nicht genug übrig, um Essen zu kaufen. Für Sonderausgaben wie etwa Autoreparaturen würde erst recht nichts bleiben.

Meine Mutter und ich haben deswegen sehr schnell gemerkt, dass es für uns beide finanziell einfacher ist, wenn wir zusammenleben. Weil ihr die Wohnung gehört, zahle ich ihr 450 Euro Miete, meine Mutter spart also auch Geld. Die Lebenshaltungskosten teilen wir uns: Sie ist eher für Lebensmittel zuständig, ich gehe dafür zur Drogerie und kaufe dort für uns ein. Es geht einfach nicht anders, nicht in München. Ich halte mich über den Münchner Wohnungsmarkt auf dem Laufenden, aber in 3 Jahren habe ich noch keine Wohnung gefunden, die ich mir leisten können.

Historisch gesehen ist das Modell nichts besonderes, früher haben oft mehrere Generationen unter einem Dach gelebt. Für mein Privatleben ist das aber nicht so einfach. Ich hasse es, wenn ich jemandem erzählen muss, dass ich bei meiner Mutter wohne. Lieber sage ich, ich wohne mit meiner Mutter. Ich bin 32 und Single, mit meiner Wohnsituation ist es aber schwierig, jemanden kennenzulernen. Bringe ich ein Date mit nach Hause, trifft er oder sie direkt meine Mutter. Das ist manchmal schon störend.

Es gibt aber auch positive Seiten: Das Verhältnis zu meiner Mutter war nicht immer so gut, wie es heute ist. Jetzt können wir es genießen, dass wir gut miteinander auskommen und uns oft sehen. Wir unterstützen uns gegenseitig. Ich helfe ihr zum Beispiel beim Online-Banking, sie kümmert sich ums Kochen. Ich weiß, dass es gute Gründe dafür gibt, wie ich wohne. Irgendwann möchte ich trotzdem wieder alleine leben. Wie das hier in der Stadt möglich sein soll, weiß ich aber nicht."

Anna Maier*, 32 Jahre, München

Im Vergleich zu Familie Riedel hat Anna Maier großes Glück. Sie muss nur 450 Euro Miete zahlen. Bei einem Verdienst von 2100 Euro hat sie also nur eine Mietbelastung von gut 20 Prozent. Und sie fühlt sich eigentlich auch ganz wohl. Zugleich kann sie aber wegen der hohen Mieten und des schwierigen Marktes nicht umziehen, obwohl sie eigentlich möchte.

Wie ihr geht es vielen Menschen in Deutschland: Ein großer Teil jener, die sich (noch) glücklich schätzen, eine akzeptable Miete zu bezahlen, haben in Wahrheit ein großes Problem mit ihrer Wohnsituation - weil sie alternativlos ist. Experten sprechen von einem Lock-in-Effekt, wenn Menschen in ihrer Wohnung regelrecht eingesperrt sind. Reiner Braun, Vorstandsmitglied beim Analysehaus Empirica, spricht von „einem Massenphänomen.“ Der Lock-in-Effekt beruhe darauf, dass die Bestandsmieten zuletzt weniger stark gestiegen seien als die Preise für neu vermietete Wohnungen und Häuser. „Wer das Glück hat, einen privaten Vermieter zu haben, der in den vergangenen fünf, zehn Jahren vielleicht nur einmal die Miete erhöht, bleibt meist in seiner Wohnung“, sagt Braun.

Der Lock-in-Effekt betrifft Alleinwohnende und Paare, Familien und Rentner, Getrennte und Verwitwete. Er sorgt dafür, dass die, die sich lieben, nicht zusammenziehen. Und dass die, die sich längst nicht mehr lieben, zum Zusammenleben verdammt sind. Er hält Junge davon ab, eine Familie zu gründen. Er führt dazu, dass Alte allein in zu großen Dreizimmerwohnungen bleiben, weil eine neu angemietete Einzimmerwohnung mittlerweile teurer wäre. Oder dass Kinder in WGs aufgezogen werden:

"Auf dem Wohnungsmarkt sind das schlechte Karten"

"Ich war nie ein großer Fan von Wohngemeinschaften. Trotzdem wohne ich seit 15 Jahren in einer WG, weil ich eine eigene Wohnung in Berlin nicht hätte zahlen können, nicht als Schülerin oder Studentin, aber heute auch nicht mehr als Berufstätige.

Vor sechs Jahren bin ich in unsere Dreier-WG in Berlin-Schöneberg eingezogen und geblieben. Schwierig wurde es, als ich im Winter schwanger wurde. Ich hatte gerade in meiner Kita gekündigt und durch das schwangerschaftsbedingte Beschäftigungsverbot nun erstmal keine Chance auf eine neue Stelle. Weil das Jobcenter den Antrag auf Hartz IV verschleppt, stehe ich zur Zeit vollkommen ohne Einkommen da. Mein Freund ist auch Erzieher, aber noch in Ausbildung; er lebt auch in einer WG. Ein Auszubildender und eine schwangere Erzieherin – auf dem Wohnungsmarkt sind das schlechte Karten.

Bald sind wir drei, eine kleine Familie. Und natürlich wollen wir, dass unser Kind mit Mama und Papa in einem Zuhause aufwächst. Wir machten uns an die Wohnungssuche. Wir wussten, dass wir für unser Budget keine großen Ansprüche stellen konnten. Aber wir bekamen nicht einmal in den einfachsten Plattenbau-Wohnungen einen Besichtigungstermin. Ohne Nachweis, dass die Miete vom Amt bezahlt wird, gibt es nur Absagen. Da nützt auch ein Wohnberechtigungsschein nichts.

Irgendwann mussten wir einsehen: Das wird nichts mehr, wir müssen in unseren WGs bleiben. Ein Mitbewohner meines Freundes, ein Geflüchteter aus Nigeria, sagte: „Kein Problem. Dort, wo ich herkomme, freuen wir uns, wenn ein Baby kommt.“ Doch mit dem anderen war es schwierig. Er hat sogar unsere Entscheidung, das Kind nicht abzutreiben, in Frage gestellt. Die einzige Möglichkeit, die uns blieb, war meine WG. Einer meiner Mitbewohner erklärte sich bereit auszuziehen. Der andere Mitbewohner ist mein bester Freund. Er hängt sehr an unserer Wohnung und ohne ihn könnten wir die Miete auch niemals stemmen. 'Okay, ich probier’s mit euch und dem Baby', sagte er und mir fiel ein Stein vom Herzen.

In zwei Monaten ist der Geburtstermin. Aber solange mein Mitbewohner nicht ausgezogen ist, können mein Freund und ich sein Zimmer nicht übernehmen. Sein Auszug verzögert sich gerade. Ich hoffe, es geht alles noch gut, sonst müssen wir uns zu viert mit Baby in die Wohnung quetschen. Mich ärgert am aktuellen Wohnungsmarkt besonders, dass Leute wie wir Kreuzberg zu dem gemacht haben, was es ist. Und jetzt ist kein Platz mehr für uns, weil man mit uns kein Geld verdienen kann."

Neha Madan*, 34 Jahre, Berlin 

Neha Madan spricht ein Phänomen an, das viele Jahre die Debatte über Wohnungsnot in Städten dominierte: die Gentrifizierung. Gutverdiener zogen in ehemals günstige Innenstadtviertel, die sich die alteingesessenen Bewohner bald nicht mehr leisten konnten und deswegen in weniger attraktive Viertel ziehen mussten. Verdrängung muss aber nicht immer so aussehen, dass die alten Bewohner aus dem jeweiligen Kiez verschwinden, sagt der Stadtforscher Jürgen Friedrichs: Manche Mieter lassen sich aus ihrem Lebensstandard verdrängen. Das heißt: Bevor sie tatsächlich ihre Wohnung verlassen, verzichten sie lieber auf den Urlaub oder sparen bei Einkäufen. Oder sie bleiben eben wie Neha Madan in für sie eigentlich unpassenden Wohnkonstellationen.

Dabei benötigt der Wohnungsmarkt eine natürliche Fluktuation, damit er funktioniert. “In der Wissenschaft gingen wir immer von einer durchschnittlichen Umzugsquote von etwa zehn Prozent aus”, sagt Stadtforscher Jürgen Friedrichs. In der Regel sind eher steigende Quoten ein Indikator für einen entspannten Wohnungsmarkt, sinkende dagegen verweisen auf eine angespannte Lage oder sogar Wohnungsmangel. In Deutschland geht die Umzugsquote seit Jahren zurück, hat der Energiedienstleister Techem errechnet: Demnach zogen in den 20 größten deutschen Städten vor sieben Jahren noch 15 Prozent der Mieter um. 2016 waren es nur noch 8,6 Prozent, in Berlin und München sogar nur 6,7 Prozent. 

Die Angst vor steigenden Mieten

Die Mietpreissteigerungen der vergangenen Jahre sind eine der entscheidenden Triebkräfte für den Lock-in-Effekt. In Berlin stieg der Mietpreis bei Wohnungsangeboten in den vergangenen fünf Jahren um gut 50 Prozent, im ohnehin schon teuren München um 35 Prozent. Auch die SZ-Umfrage belegt, wie stark die Mietbelastung gerade in den Großstädten angestiegen ist:

Gerade Menschen mit geringem Einkommen, aber mittlerweile auch viele Durchschnittsverdiener können da nicht mehr mithalten. Sie können sich Wohnen nur noch dank eines alten Mietvertrags leisten, eine Kündigung der Wohnung wäre eine Katastrophe. Wenn dann biografische Veränderungen auch räumliche nötig machen, kann das zu großen Schwierigkeiten führen. Manche sehen sich gezwungen, auch als erwachsene Vollverdiener noch in WGs zu leben, wie uns ein Mann aus Augsburg nach Trennung von seiner Lebensgefährtin schreibt, oder, wie ein anderer Leser berichtet, auf weniger angespannte Märkte auszuweichen, weil in Hamburg selbst der Lock-in-Effekt griff:

"Bis zur Rente bin ich 70 Kilometer gependelt"

"Etwa 1400 Euro für 80 Quadratmeter kalt - nach der letzten Mieterhöhung hätten wir für unsere Drei-Zimmer-Wohnung in Hamburg doppelt so viel zahlen müssen wie bei unserem Einzug. Mir und meiner Frau war klar, dass wir uns das nicht mehr leisten konnten und auch nicht wollten. Wir mussten auch daran denken, dass wir bald in Rente gehen würden.

Als wir 1988 nach Hamburg-Eppendorf gezogen sind, war es noch ein ganz normaler Stadtteil. Die Gentrifizierung hat das aber geändert: Jetzt ist es ein Szeneviertel für Wohlhabende, in dem nur noch Architekten und IT-Leute wohnen. Unser Mietshaus hat seitdem mehrmals den Besitzer gewechselt. Der letzte hat 2011 eine Luxussanierung machen lassen, etwa einen neuen teuren Fahrstuhl eingebaut, obwohl es eine alten funktionierenden gab, und anschließend natürlich alle Kosten auf die Mieter umgelegt.

Also haben wir beschlossen umzuziehen. Erst haben wir noch in Hamburg gesucht, aber auch damals war das schon hoffnungslos. Wir hätten höchstens an den Stadtrand ziehen können, näher am Zentrum lagen die Mieten schon 2011 bei etwa 15 Euro netto pro Quadratmeter - kalt. Die letzten Löcher wurden für horrende Summen angeboten. Und bei jeder Besichtigung standen mindestens 50 Leute vor der Tür. Dazu hatten wir keine Lust, in gewisser Weise ist das auch entwürdigend.

Deshalb sind wir dann nach Lübeck gezogen. Übers Internet haben wir dort sofort eine 100 Quadratmeter große Wohnung gefunden, für die wir ohne Nebenkosten etwa 700 Euro zahlen - weniger als die Hälfte dessen, was man in Hamburg für eine vergleichbare Wohnung hinlegen muss. Hier in Lübeck ist der Wohnungsmarkt noch relativ entspannt. Es stehen ab und zu noch Umzugswagen auf den Straßen. In Hamburg sieht man das gar nicht mehr, wer dort eine Wohnung hat, wird den Teufel tun und umziehen.

Bis zu meiner Rente 2014 bin ich täglich 70 Kilometer nach Hamburg gependelt, wo ich als Sozialarbeiter in einer Beratungsstelle für Wohnungslose gearbeitet habe. Die Monatskarte der Bahn kostete 210 Euro im Monat und hat sich wegen der Ersparnis bei den Mietkosten dennoch gerechnet.

Anfang der 80er Jahre konnte ich meinen Klienten noch sagen, dass sie sicherlich eine Wohnung finden würden, wenn sie ein wenig Geduld hätten. Inzwischen ist die Situation für Wohnungslose fast aussichtslos, weil sie mit Normalverdienern konkurrieren. Der „Wohnberechtigungsschein“, der Menschen den Bezug einer Sozialwohnung ermöglicht, ist in Hamburg praktisch wertlos. Der Sozialwohnungsbestand ist geschrumpft, es sind mindestens zehn Jahre keine neuen gebaut worden und die alten sind aus der Sozialbindung rausgefallen - in Hamburg wie überall."

Holger Ehlers, 67 Jahre, Lübeck

Vergleicht man die Angaben der Umfrageteilnehmer mit aktuellen Marktwerten, zeigt sich, wie stark die Mietausgaben steigen, wenn die Teilnehmer ihre Wohnung zu heutigen Bedingungen neu anmieten müssten.

Gehen wir noch mal zurück zu Familie Riedel. Sie wohnt seit dem Jahr 2000 in ihrer 120-Quadratmeter-Wohnung in Hamburg, für die sie etwa 1100 Euro zahlt.

Würden die Riedels eine in Größe und Lage vergleichbare Wohnung zu den heutigen Marktpreisen mieten, müsste sie sehr viel mehr bezahlen. Die Mietbelastung der Familie stiege auf kaum noch zu stemmende 62 Prozent.

Würden die Riedels eine in Größe und Lage vergleichbare Wohnung zu den heutigen Marktpreisen mieten, müsste sie sehr viel mehr bezahlen. Die Mietbelastung der Familie stiege auf kaum noch zu stemmende 62 Prozent.

Eine Abschätzung mit Daten von aktuellen Wohnungsangeboten zeigt, dass drei Viertel der Teilnehmer unserer Umfrage eine deutliche Mieterhöhung erwartete, wenn sie für ihre Wohnung die aktuellen Marktpreise bezahlen müssten. Im Mittel würde die Miete um 16 Prozent steigen, bei vielen würde sie sich gar verdoppeln oder noch stärker erhöhen.

Die Wohnungsnot

Jeder, der in einer der begehrten Großstädte wohnt und dort schon mal eine Wohnung gesucht hat, kennt sie und hat sie vielleicht schon selbst erlebt, die grotesken Geschichten aus der Mieterhölle. Wer dringend eine Wohnung braucht, der schlängelt sich auch mit 50 anderen Interessenten durch das 30-Quadratmeter-Apartment. Der erzählt dem Makler alles, was er hören mag und legt ungefragt noch Schufa-Auskunft, Arbeitsvertrag und Gehaltsnachweis obendrauf. Manch einer sucht, bis allein das Thema “posttraumatische Symptome” auslöst, schreibt ein Umfrageteilnehmer. Ein anderer, dass bei einer der vielen Massenbesichtigungen der Vermieter tatsächlich mit einer Art Klingelbeutel vor der Tür gestanden und fünf Euro Eintritt für die Besichtigung verlangt habe. Der Großteil der Interessenten habe das auch bezahlt. Und dann gibt es noch die, die selbst in einer lärmbelasteten Wohnung lieber bleiben als sich noch mal auf die Suche zu machen:

"Lieber der Krach, als eine neue Wohnung zu suchen"

"Alle zwei Minuten donnert ein Flugzeug über das Mietshaus, in dem ich wohne. Auch nachts fliegen Transportmaschinen über Köln-Mülheim, da wackeln sogar manchmal die Gläser. Die Transportflieger kann ich im Brustkorb spüren, Ohrenstöpsel sind für mich Pflicht. Dass das auf Dauer nicht gut für den Menschen ist, kann man nachlesen, auch wenn viele sagen: 'Daran gewöhnt man sich'. Ich bin überzeugt, dass der Lärm auf die Dauer gesundheitsschädlich ist. Trotzdem halte ich den Krach lieber aus, als mir eine neue Wohnung zu suchen.

Nach den Erfahrungen, die ich in Köln bis zu meinem Einzug hier gemacht habe, will ich nicht schon wieder auf die Suche gehen. Voriges Jahr im Sommer habe ich wirklich alles versucht: Facebook, Zeitungsannonce und so weiter. Sogar auf Ebay habe ich eine Kleinanzeige mit Foto aufgegeben. Daraufhin hat sich ein Mann gemeldet, der mir eine Dreizimmerwohnung angeboten hat, mietfrei. Im Gegenzug würden wir dann zweimal im Monat 'Spaß haben', schrieb er. Ich fand das ganz schön derb und habe natürlich abgelehnt. Mit Sicherheit gibt es aber Frauen und auch Männer, die sich auf so etwas einlassen.

Drei Monate habe ich intensiv nach einer Wohnung gesucht, alle halbe Stunde habe ich mein Handy gecheckt, auch auf der Arbeit. Auf neue Angebote muss man schnell antworten, nach den ersten 50 Mails hören die Vermieter auf, die Anfragen zu lesen. Bei Besichtigungen dachte ich teils: Eigentlich kann man hier gar nicht wohnen. Zum Beispiel war der Teppichboden komplett zerrissen, schiefe Böden im Altbau, Aussicht auf die stinkende Abluftanlage eines Restaurants, dunkle Löcher... Andere Vermieter oder Leute, die einen Nachmieter suchten, haben überhöhte Abschlagszahlungen verlangt: 5000 Euro für Schrottmöbel etwa. Das funktioniert, manche zahlen das. Leuten, die eh nicht so viel Geld haben, wird es so aber noch schwerer gemacht, eine Wohnung zu finden.

Schlussendlich habe ich dann die Wohnung gefunden, in der ich jetzt lebe: drei Zimmer, 58 Quadratmeter, 590 Euro Kaltmiete und nochmal 150 Euro Nebenkosten. Das war eine der wenigen, die ich mir leisten konnte. Ich hatte Glück – trotz der Flugzeuge."

Nora, 42 Jahre, Köln

Die extreme Konkurrenz erhöht nicht nur wie in diesen Beispielen den Leidensdruck der Wohnungssuchenden. Sie verschärft auch den Lock-in-Effekt. Wen die steigenden Mietkosten allein nicht vom Umzug abhalten, der schreckt vielleicht vor dem Gedrängel bei Besichtigungen zurück, vor der Chancenlosigkeit angesichts von Bewerberschlangen, die bis um die nächste Ecke des Wohnblocks reichen.

Mittlerweile wird nicht mehr nur über Gentrifizierung und die Verdrängung ärmerer Bewohner aus den begehrten Vierteln diskutiert. Die Debatte ist längst größer geworden. “Gentrifizierung gibt es nach wie vor”, sagt Stadtforscher Friedrichs, “aber die Wohnungsnot ist auch abgesehen davon dramatisch geworden.” Alle drängen in die Städte, nicht nur Gutverdiener, sondern zum Beispiel auch Flüchtlinge. “Die Städte haben sich in den 90er Jahren einreden lassen, dass der Markt das regelt. Aber das hat er nicht.” Es gebe ein Defizit an Sozialwohnungen - aber auch an Wohnungen für Normalverdiener.

In der SZ-Umfrage gibt gut ein Drittel der Befragten, die nicht umziehen wollen, die aufwändige Suche als Grund dafür an. Aber auch bei den Umfrageteilnehmern, die einen Umzug vorhaben - das trifft auf gut die Hälfte zu -, kann sich ein Lock-in-Effekt niederschlagen, wenn die Motivation oder vielmehr die Notwendigkeit zwar gegeben sind, aber der Umzugswunsch an der Marktrealität scheitert. Immerhin werden als Gründe besonders häufig ein Ortswechsel beziehungsweise der Wunsch nach einer größeren Wohnung genannt, wie in diesem Fallbeispiel: "Mein Mann und ich suchen eine größere Wohnung, seit ich mit meiner Tochter im dritten Monat schwanger war. Die Kleine ist jetzt zweieinhalb Jahre alt, bekommt im April einen kleinen Bruder und wir suchen immer noch bezahlbaren Wohnraum."

Von den unmittelbaren Auswirkungen aufs Private abgesehen führt die Wohnungsnot die von Berufstätigen geforderte Flexibilität ad absurdum. Der auch daraus resultierende Lock-in-Effekt habe auch ökonomisch mehrere Nachteile, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). „Der Wohnungsmarkt wird nicht effizient genutzt. Die Mobilität, die für den Arbeitsmarkt wichtig ist, wird eingeschränkt.“ Ein Teilnehmer der SZ-Umfrage, ein IT-Fachmann, schreibt, dass er 20 000 Euro mehr pro Jahr verdienen müsste, um sich für eine neue Stelle eine Wohnung in München leisten zu können - anders als die Mietkosten seien aber die Gehälter in der Branche bundesweit ähnlich. Auch Studenten, die sich nach Studienfachangebot und Semesterstart richten müssen, fühlen sich dem Wohnungsmarkt ausgeliefert:

"Ich wohne in einer Schuhschachtel"

"Der Wohnungsmarkt in Regensburg ist einer der Kreise der Hölle, die von Dante in seiner göttlichen Komödie nicht erwähnt werden. Anfangs pendelte ich noch 35 Kilometer mit dem Zug zur Uni. Ein halbes Jahr musste ich mich durch den Wohnungsmarkt mit unzähligen Massenbesichtigungen quälen. Wenn man auch noch über ein alternatives Äußeres verfügt, hat man es noch schwerer. Am schwersten haben es aber Menschen mit Migrationshintergrund. Durch eine kleine Anzeige in einer Lokalzeitung bin ich auf meine jetzige Wohnung gestoßen. Der Vermieter wollte mich sofort nehmen und ich hab zugesagt. Allerdings eher aus der Not heraus als aus Euphorie. Denn ich habe kein eigenes Bad und ich muss für drei Minuten warm duschen 50 Cent in einen Automaten werfen. Jetzt wohne ich zwar in einer Schuhschachtel aber immerhin bin ich nicht mehr dem Wohnungsmarkt ausgeliefert und konnte einen Nebenjob annehmen. Und die Schuhschachtel ist in guter Innenstadtlage."

Felix Kleiber*, 26 Jahre, Regensburg 

Menschen, die besondere Bedürfnisse haben wie Behinderte oder diejenigen, die nicht dem Vermieter-Ideal entsprechen, haben es auf dem Markt noch schwerer. Das trifft nicht nur auf Geringverdiener zu, sondern mehr und mehr auch auf Familien:

"Keine Chance gegen ein Doppelverdienerpaar"

Behinderte brauchen häufig Neubauwohnungen, Familien verzweifeln auf der Suche nach mehr Platz. Für wen die Wohnungssuche besonders schwer ist. 

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Vor noch größeren Problemen stehen, gerade vor dem Hintergrund der aktuell sich zuspitzenden Debatte, jene, die auch noch mit Vorurteilen konfrontiert sind. Und es sind gerade die Verlierer auf einem umkämpften Wohnungsmarkt, an denen sich seine Auswüchse und Fehlentwicklungen exemplarisch ablesen lassen. Eine Leserin schreibt: "Die Wohnungssuche mit meinem Partner ist beinahe unerträglich. Aufgrund seines exotisch klingenden Nachnamens wurden wir sehr viel abgelehnt. Navid ist hier in Deutschland geboren worden, seine Mutter ist Deutsche und hier aufgewachsen. Trotzdem wurde einfach aufgelegt, sobald die Makler seinen Namen hörten oder nie zurückgerufen. Wir sind erleichtert und froh, dass wir endlich voriges Jahr eine Wohnung gefunden haben, wenn sie auch circa 45 Prozent unserer Einnahmen frisst." 

Wenn Mieter fast die Hälfte ihres Einkommens an den Vermieter überweisen müssen und darüber auch noch froh sind, wenn Menschen ihre Lebensentscheidungen nicht mehr frei treffen können und Angst um ihre Bleibe haben, ist etwas aus den Fugen geraten auf Deutschlands Wohnungsmarkt. Die Fehlentwicklungen der vergangenen Jahre sind aber nicht unumkehrbar. Es gibt sinnvolle Gegenmaßnahmen und gute Ideen - im Kleinen, wie etwa eine Internetbörse, über die Mieter der Berliner Wohnungsbaugesellschaften ihre Wohnungen einfach tauschen können, ohne die üblichen drastischen Mieterhöhungen. 

Und im Großen bewegt sich auch etwas. Das Thema ist in Berlin angekommen. Immerhin unterstützt der Bund - so ist es im Haushalt vorgesehen - Länder und Kommunen mit mehr als 1,5 Milliarden Euro dabei, Sozialwohnungen zu bauen. Die Mietpreisbremse, die bislang mehr schlecht als recht funktionierte, wird voraussichtlich von 2019 an nachgeschärft, zumindest ein bisschen. Und dann hat die Bundesregierung noch ein ehrgeiziges Ziel: „Wir wollen erreichen, dass 1,5 Millionen Wohnungen und Eigenheime frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden.“ So steht es im Koalitionsvertrag. Das wären bei vier Regierungsjahren 375  000 Wohnungen pro Jahr. Klingt gut, in der Wohnungswirtschaft gibt es aber große Zweifel, ob das gelingen kann, weil Baugrundstücke in den Städten fehlen, die Baukosten eher weiter steigen werden und Planungs- und Genehmigungsverfahren zu lange dauern. Viele Menschen werden also weiter nach einer bezahlbaren Wohnung suchen. Und die, die sich ihre Miete gerade noch leisten können, wird weiter die Furcht umtreiben, wie es weitergehen soll.

(* = Name geändert)

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