#MeineMiete

So sehr belastet die Miete die Münchner

Wohnen ist in München teurer als im bundesweiten Vergleich. Wo es wie viel kostet und wer besonders belastet ist - die wichtigsten Ergebnisse der großen SZ-Umfrage.

Von Felix Ebert, Birgit Kruse, Martina Schories und Moritz Zajonz

Münchens Wirtschaft boomt und immer mehr Menschen ziehen an die Isar. Das hat Folgen: Wohnraum ist knapp, die Mieten steigen und mit ihnen die Sorge vieler Münchner, wie lange sie sich ihr Zuhause noch leisten können. Ein Ende der Spirale? Nicht in Sicht. 

Mit der Umfrage #MeineMiete hat sich die Süddeutsche Zeitung auf die Suche nach Antworten auf die drängendsten Fragen zum Wohnungsmarkt gemacht: Wie hoch ist eigentlich der Anteil am Haushaltsnettoeinkommen, den die Menschen für ihre Miete ausgeben müssen? Wie kommen die Münchner damit zurecht? Und in welchen Teilen der Stadt ist die Belastung am größten?

Deutschlandweit haben sich 57 000 Leser an der SZ-Umfrage beteiligt, mehr als 12 000 davon allein aus der Stadt München. Auch wenn die Ergebnisse nicht repräsentativ sind (mehr zur Methodik der Umfrage und zur Datenauswertung lesen Sie hier) - für München lässt sich ein differenziertes Bild der Wir verwenden den Median.mittleren MietbelastungenWir verwenden den Median. zeichnen. Um einen besseren Überblick über die Verteilung in der Stadt zu gewinnen, haben wir München in ihre Postleitzahlen-Gebiete aufgeschlüsselt.

81739: Die höchste Mietbelastung

Mit 33 Prozent ist im München-Vergleich im Bereich Ramersdorf-Perlach die höchste Mietbelastung zu verzeichnen - ab 30 Prozent gilt sie gemeinhin als kritisch. Die Mieten sind zwar verglichen mit anderen Gebieten kaum niedriger. Das Haushaltseinkommen aber schon: Es liegt hier im Mittel bei 3100 Euro.

80801: Der teuerste Quadratmeter

In Schwabing, zwischen Münchner Freiheit und Elisabethplatz, und in der Maxvorstadt sind die Mietpreise selbst für Münchner Verhältnisse hoch. Mit im Mittel 17 Euro ist der Quadratmeter hier am teuersten. Dass die Bewohner trotzdem "nur" eine Mietbelastung von 30 Prozent haben, liegt auch an Einkommen von im Mittel 4000 Euro.

80801: Der teuerste Quadratmeter

In Schwabing, zwischen Münchner Freiheit und Elisabethplatz, und in der Maxvorstadt sind die Mietpreise selbst für Münchner Verhältnisse hoch. Mit im Mittel 17 Euro ist der Quadratmeter hier am teuersten. Dass die Bewohner trotzdem "nur" eine Mietbelastung von 30 Prozent haben, liegt auch an Einkommen von im Mittel 4000 Euro.

80809: Das niedrigste Einkommen

Rund um den Olympiapark entspricht die Mietbelastung dem Münchner Mittel von 28 Prozent. Diese eher hohe Belastung resultiert aus dem niedrigen Einkommen von 2600 Euro und eher teuren Wohnungen: ein Quadratmeter kostet 15 Euro. Dass die Mietbelastung hier nicht höher ist, liegt vermutlich auch an den eher kleineren Wohnungen mit im Mittel 60 Quadratmetern.

80809: Das niedrigste Einkommen

Rund um den Olympiapark entspricht die Mietbelastung dem Münchner Mittel von 28 Prozent. Diese eher hohe Belastung resultiert aus dem niedrigen Einkommen von 2600 Euro und eher teuren Wohnungen: ein Quadratmeter kostet 15 Euro. Dass die Mietbelastung hier nicht höher ist, liegt vermutlich auch an den eher kleineren Wohnungen mit im Mittel 60 Quadratmetern.

81679: Das höchste Einkommen

In Bogenhausen, zwischen Isarring und Prinzregentenplatz, geht es den Mietern vergleichsweise gut: Mit 24 Prozent ist die Mietbelastung hier eine der niedrigsten der Stadt. Der Grund sind aber nicht günstige Mieten, sondern das mit 5000 Euro höchste mittlere Haushaltseinkommen Münchens. Damit bleibt auch bei eher großen Wohnungen mit im Mittel 85 Quadratmetern mehr übrig als in anderen Gebieten.

81679: Das höchste Einkommen

In Bogenhausen, zwischen Isarring und Prinzregentenplatz, geht es den Mietern vergleichsweise gut: Mit 24 Prozent ist die Mietbelastung hier eine der niedrigsten der Stadt. Der Grund sind aber nicht günstige Mieten, sondern das mit 5000 Euro höchste mittlere Haushaltseinkommen Münchens. Damit bleibt auch bei eher großen Wohnungen mit im Mittel 85 Quadratmetern mehr übrig als in anderen Gebieten.

80935Die geringste Belastung

Zwischen Lerchenauer See und BMW herrschen für München untypische Verhältnisse: Die Bewohner in diesem Postleitzahlengebiet können sich über die geringste Mietbelastung der ganzen Stadt freuen: Den Teilnehmerangaben zufolge liegt sie im Mittel bei nur 21 Prozent. Entscheidender Faktor dafür sind die hohen Haushaltseinkommen und die niedrigen Quadratmeterpreise von etwa zwölf Euro.

Die 80935 ist für München also eine große Ausnahme. Denn der Blick auf die Daten zeigt im Vergleich zum übrigen Bundesgebiet: Wer in dieser Stadt mietet, muss einen höheren Anteil seines Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aufbringen. Im Mittel geben die Münchner Umfrageteilnehmer 28 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für ihre Wohnung aus, zwei Prozentpunkte mehr als im bundesweiten Vergleich.

Aufgegliedert nach den 74 Postleitzahlen-Gebieten Münchens ergibt sich für die Stadt folgendes Bild: In 13 Gebieten der insgesamt 74 Postleitzahlen-Gebiete liegt die mittlere Mietbelastung der Bewohner bei 30 Prozent oder mehr. In drei Gebieten ist die mittlere Belastung zwischen 28 und 30 Prozent. In einem Drittel der Gebiete  geben die Menschen in etwa so viel für ihre Miete aus wie im stadtweiten Mittel. Nur im verbleibenden Drittel haben die Umfrageteilnehmer eine vergleichsweise geringe Mietbelastung, hier liegt sie unter dem Münchner Mittel. Aus zwei Gebieten gibt es keine statistisch verlässlichen Zahlen.

Nach dem Blick auf die ganze Stadt können Sie hier Ihre Wohnsituation mit den Münchner Daten abgleichen. Wie ist beispielsweise die Mietbelastung von Familien in der Landeshauptstadt? Oder wie hoch fällt die mittlere Mietbelastung in Ihrem eigenen Postleitzahlen-Gebiet aus?

Welche Münchner welche Mietbelastung haben

Der Wohnort ist nur einer von vielen Faktoren, die Einfluss auf die Mietbelastung haben. Ein weiterer zentraler sind die Lebensumstände. Aus den SZ-Daten geht für München klar hervor, dass Paare, die ohne Kinder in einer gemeinsamen Wohnung leben, die niedrigste Mietbelastung haben. Mit 25 Prozent liegen sie sogar noch unter dem bundesweiten Mittel. WG-Bewohner liegen bei 27 Prozent, Familien müssen im Mittel mit einer Mietbelastung von 28 Prozent rechnen. Alleinlebende hingegen mit 31 Prozent.

Mietbelastung nach Wohnsituation in der Stadt München

SZ-Grafik

Anzahl der Teilnehmer = 10 041

Wie stark Alleinerziehende belastet sind

Die mit Abstand höchste Mietbelastung haben Alleinerziehende zu tragen, muss ein Einkommen doch für mindestens zwei Personen reichen. Sie müssen im Mittel 37 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens fürs Wohnen ausgeben. Drei von vier Alleinerziehenden sind in München durch ihre Miete über das sozialverträgliche Maß hinaus belastet. Denn aus Sicht von Sozialwissenschaftlern und Immobilienexperten ist eine Mietbelastung in dieser Höhe kritisch. In der Regel gilt bereits ein Wert von 30 Prozent und mehr als problematisch, denn gerade bei einem eher geringen Einkommen, wie es bei Alleinerziehenden oft der Fall ist, bleibt dann im Verhältnis nur noch wenig Geld für weitere Ausgaben.

Noch weiter steigt die Mietbelastung für Alleinerziehende, wenn sie ihre Wohnung erst in den vergangenen vier Jahren angemietet haben. Nur mehr 16 Prozent der Umfrageteilnehmer bleiben dann unter der Grenze von 30 Prozent Mietbelastung. Zum Vergleich: Unter allen Münchnern sind es im gleichen Zeitraum 50 Prozent.

Nimmt man aus der Berechnung jedoch die oberste Einkommensklasse heraus - sie beginnt bei 7500 Euro und ist nach oben hin offen - ergibt sich folgendes Bild: Dann befinden sich nur noch 13 Prozent der Umfrageteilnehmer, die alleine erziehen, unter der Grenze von 30 Prozent. Unter allen München sind es dann noch 47 Prozent, die 30 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens oder weniger für die Miete aufbringen müssen.

Um als Alleinerziehender mit einem neuen Mietvertrag überhaupt die Chance zu haben, unter eine Mietbelastung von 30 Prozent zu kommen, müsste das monatliche Haushaltsnettoeinkommen mehr als 2600 Euro betragen. 

Je später, desto mehr

Bei den Alleinerziehenden deutet sich an, was tendenziell für alle Münchner Mieter gilt: Der Druck auf dem Wohnungsmarkt hat spürbar zugenommen, gerade in jüngerer Zeit. Ein Blick auf die vergangenen zehn Jahre zeigt: Für alle Münchner Umfrageteilnehmer ist die mittlere Mietbelastung deutlich gestiegen. Lag sie 2014 noch bei 26 Prozent, ist sie im Folgejahr schon um zwei Prozentpunkte gestiegen. Wer im Jahr 2017 umgezogen ist, muss bereits 31 Prozent seines Haushaltsnettoeinkommens für die Miete ausgeben. Das heißt, die Mietbelastung der Münchner liegt nun im Mittel über der als kritisch geltenden 30-Prozent-Grenze.

Mittlere Mietbelastung in Prozent

SZ-Grafik

Anzahl der Teilnehmer = 8069

Die Rolle der Vermieter 

Neben der Lage der Wohnung, den Lebensumständen und der Mietdauer gibt es noch einen weiteren Faktor, der die Höhe der Mietbelastung beeinflusst: die Art des Vermieters. So zahlt der Münchner, der seine Wohnung von einer Immobilienfirma mietet, im Mittel einen deutlich höheren Quadratmeterpreis als ein anderer, der in einer Genossenschaftswohnung lebt. 

Wer eine dieser begehrten Wohnungen ergattert hat, zahlt im Mittel die niedrigsten Quadratmeterpreise von nur elf Euro. Wer über eine Wohnungsbaugesellschaft mietet, kommt ebenfalls vergleichsweise günstig weg: Im Mittel liegt der Quadratmeterpreis bei diesen Vermietern bei zwölf Euro. Deutlich teurer wird es dann, wenn die neue Wohnung von einem Privateigentümer vermietet wird. Hier muss der Mieter mit Kosten von 14 Euro pro Quadratmeter rechnen. Den höchsten Quadratmeterpreis rufen private Immobilienfirmen auf – hier liegt der Mietpreis um die 15 Euro.

Private Immobilienfirmen verlangen den höchsten Quadratmeterpreis

SZ-Grafik

Anzahl der Teilnehmer = 8402

Warum die Münchner nicht umziehen wollen

Die Daten zeigen: Wer heute in eine andere Wohnung zieht, muss für die neue Miete einen höheren Anteil seines Haushaltsnettoeinkommens aufbringen. Mit jedem neuen Vertrag steigen tendenziell die Mietkosten. Das wissen auch die Münchner. 37 Prozent der Befragten geben zwar an, einen Umzug zu planen. Die Mehrheit allerdings will in der aktuellen Wohnung bleiben - vor allem weil eine höhere Miete und eine aufwändige Wohnungssuche befürchtet wird. Lediglich zwölf Prozent der Befragten geben an, dass sie auf die Infrastruktur in ihrem Viertel angewiesen sind, also auf Betreuungsplätze oder den öffentlichen Nahverkehr.

Ökonomen beschreiben das als Lock-in-Effekt (mehr dazu lesen Sie hier): Menschen bleiben in Wohnungen, obwohl sie trotzdem für ihre Lebensumstände nicht mehr passend sind. Sie sind dort regelrecht eingesperrt, weil ein Umzug kaum mehr möglich erscheint.

58 Prozent der Teilnehmer ziehen nicht um, weil sie eine Mieterhöhung erwarten

SZ-Grafik

Anzahl der Teilnehmer = 12 088

Mietbelastung in München

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